قانون نمای ساختمان و بیمه نمای ساختمان بابت خسارت نما و مسئولیت مدیر برای سنگ نما

مقدمه قانون سنگ نما

اگر در آپارتمان ،مجتمع یا برج مسکونی زندگی می کنید به طور حتم با عبارت مشاع یا مشاعات آشنا هستید. مشاعات ساختمان بخش هایی از آپارتمان یا مجتمع هستند که بین همه ی مالکین و ساکنین آن به صورت مشترک قرار گرفتند و تحت مالکیت شخص خاصی نیستند نمای ساختمانی جز مواردی است که مربوط به همه ی افراد آپارتمان یا مجتمع می باشد و اگر قرار باشد در بخش نمای ساختمانی تغییراتی ایجاد گردد باید به طور حتم با رضایت سایر افراد داخل آپارتمان یا مجتمع صورت پذیرد.

اگر قرار باشد تابلویی در سر درب نمای بیرونی نصب شود یا در و پنجره ای در نمای بیرونی ساختمان رنگ شود یا تغییراتی در بخش نمای بیرونی ساختمان ایجاد شود فرد خاصی به تنهایی نمی تواند این کار را انجام دهد و به طور حتم نظر بقیه ی افراد داخل واحد آپارتمان یا مجتمع برای اتخاذ یک تصمیم گیری نهایی مهم می باشد.

درباره ی نماهای ساختمان های در حال ساخت بهتر است بدانید تا 10 سال مسئولیت وقوع هر حادثه و اتفاقی مثل خطرات سقوط سنگ نمای ساختمانی از ارتفاعات ساختمان های در هر ساخت جبران خسارت مالی یا جانی به عهده ی سازنده ساختمان است ولی بعد از این مدت این مسئولیت به عهده ی مالک ساختمان می باشد بنابراین مالک ساختمان اگر ساختمان را بیمه ی مسئولیت مدنی عمومی نکند باید هر گونه خسارت ناشی از افتادن سنگ نمای ساختمان بر روی افراد، ماشین های پارک شده و عبوری و جبران خسارت آنها را بر عهده گیرد.

در این مطلب درباره ی موضوع قانون نمای ساختمان و بیمه نمای ساختمان بابت خسارت نما به بررسی بیشتری خواهیم پرداخت.

قانون نمای ساختمان

نمای ساختمان تصویر ظاهری و منظره خارجی هر ساختمان می باشد طراحی نما یکی از موارد مهمی است که امروزه مورد استقبال و توجه معماران مختلفی قرار گرفته است. نمای هر ساختمان بازتاب سلیقه، باور، سنت مردم می باشد. اگر در خیابان یا کوچه ای در حال عبور باشید حتما خواهید دید که نمای ساختمان های مختلف یا هم متفاوت می باشند.

نمای هر ساختمانی بنابه شرایط آب و هوایی، باد، زلزله، طوفان، میزان آلاینده های مختلف، تاثیر سرما، گرما متفاوت می باشد. در ساخت نمای ساختمانی مصالح مختلفی از جمله نمای سنگی به کاربرده می شود. نمای سنگی بهترین پوشش برای نمای بیرونی ساختمانی است. که دارای عمر و دوام بالایی می باشد.

سنگ تراورتن دارای نوعی چسبندگی و رنگ فوق العاده است که متناسب با شرایط اقلیمی انتخاب می گردد. از نمای آجری برای بالا بردن استحکام نما استفاده می نمایند البته یکی از مشکلات استفاده از نمای آجری امکان شوره زدن نما را بالا میبرد.نمای آجری نقش یک عایق حرارتی و برودتی را جهت ساختمان به عهده دارد.

نمای سرامیکی در مقابل سنگی از قیمت کمتری برخوردار است و زیبایی خاصی به نما می بخشند. نماهای سرامیکی دارای عیبی بزرگی از جمله در مقابل سرما، گرما عایق نیستند. نمای سیمانی برای پوشش دادن دیوارهای بیرونی نمای ساختمانی مورد استفاده قرار می گیرند و در مقابل مصالح دیگر از قیمت کمتری برخوردار می باشند. در مقابل عوامل جوی، شرایط آب و هوایی از مقاومت لازم برخوردار می باشند.

مقررات ملی ساختمان سنگ نما

اتصالات نما یا همان سنگ نما باید قدرت انتقال نیروی زلزله ایجاد شده بر اثر جرم دیوار به سازه یا ساختمان را داشته باشد. این اتصالات باید توانایی تغییر مکان در قاب ها یا اعضای سازه ای محیطی را به شکل موثری به نما انتقال دهند.در انتخاب نما تا جایی که برایتان مقدور است مصالح سبک و منعطف پذیر انتخاب گردد.
نما باید با سطح زیر کار برقراری و قدرت اتصال خوبی داشته باشد تا در زمان حادثه ی زلزله خطرات جدا شدن و فرو ریختن و ریزش آن وجود نداشته باشد.

اسکوپ سنگ در مقررات ملی ساختمان

سنگ به علت داشتن سطح تقریبا صاف، مکش آب پایین می تواند به راحتی در اثر کوچکترین حرکت زمین لرزه ای از ملات پشت خود جدا شود و به پایین پرتاب شود به خصوص سنگهای گرانیتی که سطح صافی دارند و از لحاظ قدرت مکش آب در حد پایین قرار گرفتند.

برای جلوگیری از سقوط و پرتاب سنگ به پایین، بین ملات پشت آن و سنگ اسکوپ سنگ انجام می دهند برای این که جایگاه سنگ در محل کاملا محکم شود. همه ی سنگ نماها و مخصوصا سنگهای که به صورت قائم نصب می شوند باید در جایگاه خود اسکوپ و محکم شوند در غیر این صورت در اثر کوچکترین زمین لرزه ای از محل شل و کنده می شوند و خطر ساز می گردند. مخصوصا اگر این ریزش ها بر روی سر افراد و عابرین پیاده پایین ارتفاعات سقوط کنند باعث خطر مرگ در افراد خواهند شد.

انواع روشهای اسکوپ سنگ

1-لقمه گذاری: در این مدل دو عدد لقمه سنگ به وسیله ی چسب سنگ به سنگ پلاک متصل می شود و بعد آن سنگ نصب می نمایند. نفوذ دوغاب ماسه سیمان پشت سنگ به شکل افقی و عمودی به لقمه سنگ ها حالت گیرداری ایجاد می شود که مانع از سقوط سنگ یا لق شدن آن از سطح نمای ساختمان به پایین ارتفاعات خواهد شد. چون در پشت سنگ حالت چسبندگی خاصی ایجاد می شود که این چسبندگی مانع از جدا شدن سنگ از ملات پشت سنگ و نمای ساختمان خواهد شد.

2-سیم مفتول: استفاده از سیم آهنی مفتول به قطر 2 میلی متر برای این که به ملات پشت سنگ گیر کند و سنگ سفت و محکم نگه دارد تا از خطر ریزش و پرتاب آن جلوگیری به عمل بیاید. در این مدل 2 سر سنگ پلاک را شیار ایجاد می کنند و مفتول آهنی از این شیار عبور داده و گره ای ایجاد می نمایند (جهت محکم کاری )

3-اسکوپ 2 پایه: این مدل از اسکوپ از استیل است که 2 بالچه دارد. این اسکوپ با چسب به پشت سنگ می چسبد به شکلی که بالچه ها به شکل عمودی قرار گیرند و از ورود دوغاب به قسمت های پایینی جلوگیری نکنند.

4-اسکوپ 3 پایه: اول شیاری در سنگ به وجود آورید بعد داخل شیار چسب بزنید و لبه سوم این اسکوپ را داخل شیار می گذاریم تا خشک گردد.

5-اسکوپ پروانه ای: اول شیاری 45 درجه در سنگ به وجود آورید سپس اسکوپ پروانه ای را داخل شیار بگذارید بعد می توان سنگ نصب نمود. توجه کنید نفوذ دوغاب به دور و بر اسکوپ پروانه ای باعث گیرش سنگ و محکم شدن آن می شود رعایت موارد گفته شده در مقررات ملی ساختمان سنگ نما سبب جلوگیری از خطر ریزش و سقوط سنگ نما به پایین ارتفاعات ساختمانی خواهد شد.

6-اسکوپ z: این قطعه به شکل حرف z انگلیسی است. اول شیاری در سنگ به وجود می آورند بعد این قطعه را داخل شیار می گذارند و سنگ نصب می نمایند.

یک راه دیگر در بخش مقررات ملی ساختمان سنگ نما برای سازه هایی که در حال ساخت هستند و یا این که برای خطر جلوگیری از ریزش سنگ نما پیچ و رولپلاک سنگ می باشد.

به این صورت که مالک ساختمان قبل از ریزش سنگ نمای ساختمان به پایین ارتفاعات و ایجاد حوادث ناگوار مالی و جانی برای دیگر افراد از طریق شرکتهای معتبری که در راستای خدمات نمای ساختمان عمل می نمایند برای محکم کردن سنگ نماهای ساختمانی و به تشخیص کارشناسان شرکت از عملیات پیچ و رولپلاک جهت محکم کاری سنگ نماهایی که از محل نمای ساختمانی شل شدن یا احتمال ریزش و پرتاب دارند استفاده شود.

پیچ و رولپلاک توسط پیچ هایی از نوع ضد زنگ گالوانیزه جهت محکم ساختن قطعات سنگ در نمای ساختمانی مورد استفاده قرار می گیرند. که در طی این عملیات نیروهای متخصص و کارآمد شرکت در بخش ارتفاعات ساختمان بدون داربست با تجهیزات و طناب محکم کار پیچ و رولپلاک (محکم کردن سنگ نماها)را با کمترین هزینه ممکن به نسبت داربست و بهترین کیفیت با سرعت قابل ملاحظه ای انجام می دهند.

قانون نمای ساختمان و شکایت

در قانون نمای ساختمان برای آپارتمان ها و مجتمع های چند واحدی هیچ یک از ساکنین و مالکان یک ملک اجازه ی تغییر در بخش مشاعات مثل نمای ساختمان را نخواهند داشت و برای کوچکترین تغییرات در هر قسمت باید موافقت همه ی ساکنین ساختمان وجود داشته باشد. اما ملک آپارتمان دارای بخشی به نام حریم خصوصی، بخشی به نام مشترک و بخشی به نام مشاعات آپارتمان است .

در بخش حریم خصوصی: هر چیزی که در سند مالکیت یک واحد آپارتمان به شکل واضح به اسم شخص مالک ثبت گشته است به عنوان بخش خصوصی ساختمانی به شمار می رود.

در این بخش مالکین بدون احتیاج به کسب اجازه از همسایه ها با رعایت اصول و قوانین و بدون هیچ گونه مزاحمتی برای دیگر همسایه ها به راحتی می توانند دست به تغییرات مورد نظر خود بزنند.

بخش مشترک آپارتمانی: قسمتهایی مثل انباری ،پارکینگ که دو یا چند واحد به صورت مشترک استفاده می کنند و در سند ثبت شده است هر گونه تغییری در این بخش از ملک باید طبق نظر و موافقت مالکین آن صورت گیرد.

بخش مشاعات آپارتمان: مشاعات بخش هایی از ساختمان است که در سند هم درج شده این بخش ها جز مشاعات می باشند. یعنی بخش هایی که تک تک مالکین در آن سهم دارند و هر گونه تغییر در این بخش ها باید با رضایت همه ی مالکین صورت پذیرد.

در قانون نمای ساختمان درباره ی آپارتمان ها و مجتمع های چند واحدی بعضی بخش ها مثل نمای ساختمان، تغییر در درب و پنجره بیرونی ساختمان، تغییر در پارکینگ، نصب تابلو، رنگ آمیزی و دیگر خدمات نمای بیرونی ساختمان مثل انجام عملیات پیچ و رولپلاک سنگ نما، نماشویی و.. تنها با کسب رضایت سایر مالکین در آپارتمان انجام می پذیرد. زیرا این بخش ها جز مشاعات ساختمانی به شمار می روند.

قانون افتادن سنگ نمای ساختمان

بر طبق این قانون سقوط و ریزش سنگ نمای ساختمان ممکن است خطرات متعددی از جمله ضررمالی و در بدترین حالت ممکن خسارت جانی به همراه داشته باشد. در اصل آغاز ریزش سنگ از نمای ساختمان دلالت بر این قضیه دارد که هر لحظه ممکن است سنگ از نقاط مختلف نما به پایین ارتفاعات پرتاب شود پس در اجرای عملیات مهم سفت و محکم ساختن جایگاه سنگهای نمای ساختمانی با پیچ و رولپلاک فرصت را از دسن ندهید.

در بحث قانون افتادن سنگ نمای ساختمان توجه به این نکته ضروری است که اگر ساختمان در حال ساخت باشد هر گونه سقوط سنگ نما و ایجاد خسارت مالی و جانی چه برای افراد پایین ارتفاعات چه برای ماشین های پارک شده در محدوده مسئولیت جبران خسارت آن ها به عهده ی سازنده ی ساختمان و مهندس ناظر تا 10 سال می باشد اما در این بین برای ساختمان های بالای 10 سال هر گونه خسارت مالی و جانی از سقوط سنگ نما به عهده ی مالک ساختمان می باشد.

بیمه نمای ساختمان برای ریزش سنگ

در این بخش اگر ساختمان بیمه مسئولیت مدنی نشده باشد پس از گذشت 10 سال هر گونه اتفاق و حادثه ای که علت آن ساختمان باشد اعم از نمای ساختمان یا ..مسئولیت جبران خسارت آن به عهده ی مالک ساختمان می باشد و باید خسارت را شخصا پرداخت نماید.اما درباره ی سازنده ،مهندس ناظر، کارگران اگر از سمت آنها سهل انگاری، قصور، غفلت، خطا، اشتباه حرفه ای در محل ملک مورد بیمه مسئولیت ساختمانی یا مسئولیت ثالث ساختمانی به ساختمان های مجاور و حتی اموالی مثل اتومبیل های پارک شده در اطراف محل مورد بیمه وارد آید و سازنده یا افراد مسئول در پروژه مسئولیت جبران آن خسارت بر عهده داشته باشند شرکت سهامی بیمه ایران پس از احراز مسئولیت بیمه گذار و در صورت احتیاج بر اساس رای مراجع قضایی نسبت به جبران خسارت اقدام می نماید.در نظر داشته باشید تا 10 مسئولیت جبران خسارت از سمت نمای ساختمان به عهده ی سازنده ی ساختمان می باشد.

اگر شما تصمیم به ساخت منزل مسکونی و یا پروژه تجاری دارید پیش از آغاز کار بهتر است از خطرات و راههای جبران خسارت احتمالی آن آگاه شوید چون مسئولیت اتفاقات و حوادث متوجه شما خواهد بود.

مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث

مدیر فردی است که از بین ساکنین ساختمان و یا به وسیله ی مجمع عمومی مالکین انتخاب می شود. او مسئولیت همه ی قسمت های مختلف ساختمان را بر عهده دارد. وظیفه و مسئولیت مدیر در مقابل حوادث و اتفاقاتی که ممکن است برای یک آپارتمان رخ دهد سنگین است. مدیر باید مسئولیت پذیر باشد.هر فردی به درد مدیریت نمی خورد. مدیر ساختمان بر اساس نظر و رای مجمع عمومی مالکین سالانه انتخاب می گردد.

مدیر ساختمان وظایفی را به عهده می گیرد از جمله: انجام همه ی امور مشترک آپارتمان جز وظایف اصلی مدیریت است

2-پیگیری ،حفظ و نگهداری از تاسیسات و بنای اصلی آپارتمان

3-مدیر ساختمان جز مجری اصلی تصمیمات هیئت مدیره ساختمان می باشد.

4-تعیین میزان مبلغ شارژ ماهیانه هر واحد و جمع آوری از همه ی اهالی ساختمان به وسیله ی مدیر صورت می گیرد

5-نظارت و رسیدگی کلی به شکایات و اختلافات به وجود آمده بین ساکنین ساختمانی توسط مدیر انجام می شود.

6-عملیات انجام بیمه نمودن ساختمان در برابر حوادث و خطرات توسط مدیر صورت می گیرد 7 -نگهداری، حفظ صورت جلسات و گزارش و ابلاغ هر گونه تصمیمی به افرادی که در جلسات حضور نداشتند.

8-مدیر ساختمان مسئول ارائه ی رسید تسویه حساب هزینه های ساختمان می باشد

9-مدیر ساختمان مسئول انجام عملیات پیگیری به امور مربوط به بازسازی و تعمیرات کلی یا بخشی از ساختمان می باشد.

با افزایش مسئله ی زندگی های آپارتمان نشینی و افزایش ساخت و سازها ساکنان آپارتمانی برای حل مشکلات و مسایلی که برایشان هر لحظه ممکن است اتفاق بیوفتد نیازمند داشتن مدیری مسئولیت پذیر می باشند که به کلیه ی امورات و مشکلات آنها رسیدگی کامل داشته باشد.

از جایی که در یک آپارتمان انواع و اقسام فرهنگ، فکر مختلف در ارتباط با مسائل مربو ط به ساختمان به خصوص بخش های مشاع ساختمان اختلافاتی به وجود می آید باید فردی مسئولیت پذیر با نام مدیر به کلیه ی اعمال رفتار ساکنین نظارت داشته باشد.

مدیر ساختمان جهت هماهنگی برنامه ریزی ،تصمیم گیری لازم در ارتباط با ساختمان، امور اجرایی فنی مراقبتی ،بهداشتی باید رسیدگی های لازم را داشته باشد. قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها حقوق و وظایفی جهت انجام ساکنان آپارتمان نشین و مدیران ساختمان ها گذاشته است.

بیمه کردن ساختمان یک وظیفه ی قانونی مهم برای مدیر ساختمان است اگر مدیر بنا به دلایل خودش عملیات بیمه ساختمان را انجام ندهد در نتیجه در زمان بروز حادثه، مدیر، مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند. همچنین مدیر ساختمان در مقابل اتفاقات ناگوار ساختمانی مسئولیت کیفری ندارد. اما دارای مسئولیت مدنی می باشد.

اما بخاطر این که مدیر ساختمان عملیات بیمه را انجام نداده پس هر یک از اهالی ساختمان به راحتی می توانند از دست مدیر ساختمان به علت بی توجهی نسبت به بیمه نکردن ساختمان و بروز حوادث ناگوار شکایت نمایند.

مدیران ساختمان برای این که دچار ضرر و زیان مالی یا جانی نشوند باید در مجتمع های مسکونی بزرگ که مشکلاتش به نسبت مجتمع های کوچکتر بیشتر می باشد باید با یک مشاوره حقوقی متخصص حتما مشورت نمایند. تا بر اساس تجربیاتی که این مشاوره در رابطه با دانستن و آگاهی از حقوق و تکالیف قانونی خود و نوع وظایفی که در آپارتمان های چند واحدی متحمل می گردند بهتر و آشناتر گردند.

مدیر ساختمان باید ساختمان را بیمه نماید گاهی اوقات در نتیجه استفاده نمودن از آسانسور، پارکینگ ساختمان ،آتش سوزی در یکی از بخش مشاعات صورت می گیرد یا سقوط مصالح از نمای ساختمان به پایین باعث آسیب رساندن به ساختمان های مجاور می گردد. یا در اثر ترکیدگی لوله و آب ضرر و زیانی وارد می شود در این جا ساختمان به علت داشتن بیمه پس از احراز بروز حادثه شرکت بیمه مسئول جبران خسارت وارده می باشد.

قانون خسارت ساختمان

در شهرهای بزرگ به علت ساخت و سازهایی که هر روز انجام می گیرد ممکن است خساراتی به رهگذران، همسایگان مجاور و .. وارد بیآید. اگر دیوار ساختمانی اصولی ساخته نشود و سنگی از نوع با کیفیت و مرغوب در نمای ساختمانی استفاده نشده باشد یا به هر دلیلی دیوار ساختمانی بر سر رهگذری خراب گردد.

بنا به قانون و مقررات مدنی به تصویب رسیده صاحب دیوار یا ساختمانی که باعث بروز خسارت شده مقصر شناخته خواهد شد. بنابراین مالک ساختمان خودش مسئول شناخته خواهد شد. حالا این خرابی ساختمان شاید بنابه دلایل مختلفی از جمله مشکلاتی باشد که از قبل خود مالک با خبر بوده یا این که در اثر سهل انگاری و مراقب نبودن اتفاق افتاده است. به هر صورت مسئولیت جبران ضرر و زیان با خود مالک ساختمان است.

اگر مالک ساختمان اقدامی برای جلوگیری از داخل شدن کودکان به کارگاه ساختمانی انجام ندهد و کودک در محل دچار آسیب شود در نتیجه مالک باید ضرر و زیان به کودک را جبران نماید.. در صورتی مالک نباید خسارت را جبران کند که نتیجه ی یک کار مثل بلایای طبیعی زلزله باشدیا مثلا شخصی غیر از مالک باعث ایجاد خسارت و ضرر زیان شده باشد.

اگر مقررات ملی ساختمان به درستی رعایت نشود و بر اثر آن جرمی انجام شود در نتیجه مقصر آن اگر مالک ساختمان باشد مورد تنبیه انظباطی و از جنبه ی کیفری مورد تعقیب قرار می گیرد. در صورت بیمه بودن ساختمان شرکتهای بیمه موظف هستند در طی 10 سال خسارت وارده را ظرف 3 ماه جبران نمایند.

جمع بندی قانون نمای ساختمان

در بخش قانون نمای ساختمان توجه به این نکته حائز اهمیت است که ساختمان هایی که در حال ساخت هستند تا 10 هر گونه مشکل و خسارتی را برای افراد و ساکنین همسایگان مجاور ایجاد کنند مسئولیت آن به عهده ی سازنده ی ساختمان است اما بعد این مدت هر گونه خسارت مالی یا جانی به عهده ی مالک ساختمان می باشد و اگر مدیر ساختمان را بیمه نماید در مقابل هر گونه حادثه ای مثل پرتاب مصالح، آتش سوزی ساختمان بیمه مورد حادثه را بررسی می نماید و به جبران خسارت می پردازد.

اگر ساختمانی بیمه نباشد و اتفاقی در ساختمان بیافتد که باعث صدمه مالی یا جانی شود در نتیجه همه ی ساکنین ساختمان می توانند به راحتی برعلیه مدیر ساختمان شاکی شوند و مدیر مجبور به جبران خسارت وارده می باشد. در بحث مقررات ملی ساختمان سنگ نما باید جایگاه محکمی در بخش نما داشته باشد تا در مقابل شرایط جوی مثل باد، باران، طوفان حفظ شود و به راحتی از محل نما کنده و به پایین پرتاب نشود.

برای جلوگیری از این عمل سازنده در زمان ساخت بنا باید استانداردها و قوانین اصولی ساخت را رعایت کند تا در آینده به مشکل بر نخورد امروزه شرکتهای معتبری در راستای خدمات نمای ساختمان هستند که با اعزام نیروهای متخصص بدون استفاده از داربست و با طناب محکم در کوتاهترین زمان ممکن و با صرفه جویی در هزینه ها به بهترین شکل ممکن خدمات نمای ساختمان در ارتفاعات را به راحتی انجام می دهند.